A Convenção de Condomínio admitia, de forma expressa, somente finalidade residencial
Em julgamento por maioria de votos finalizado no dia 20/04/2021 (Recurso Especial nº 1.819.075/RS), a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que uma locação realizada através do aplicativo Airbnb não se revestiria de caráter residencial e, desse modo, poderia ser proibida pelo condomínio.
No julgamento do caso concreto, os demais condôminos se queixaram acerca da alta rotatividade de estranhos nas dependências do edifício residencial, os quais recebiam, inclusive, cópia da chave do portão de entrada. A Convenção de Condomínio prevê, expressamente, que o uso das unidades deve ser residencial; assim, a maioria dos Ministros entendeu pela extensão dos poderes da Convenção diante do exercício do poder de propriedade. Assinalaram, porém, que a oferta e o uso de serviços por intermédio de plataformas como o Airbnb não estariam proibidos.
Voto vencido
Vencido o Ministro Relator Luís Felipe Salomão, que havia dado provimento ao recurso para negar a procedência dos pedidos do condomínio, afirmando que proibir a exploração econômica do próprio imóvel afrontaria o direito de propriedade constitucionalmente garantido. Também sustentou que as proposições legislativas acerca do tema, que importem alguma alteração, normalmente são inseridas no âmbito da regulação da locação. Para o magistrado, não há como se enquadrar a utilização de imóveis por terceiros, praticada através das plataformas digitais, em uma das rígidas formas contratuais existentes no ordenamento brasileiro, afastando, no caso em tela, o uso como sendo comercial.
Voto vencedor
O voto divergente e vencedor foi apresentado pelo Ministro Raul Araújo (Relator para acórdão), que foi seguido pela Ministra Isabel Gallotti e pelo Ministro Antônio Carlos Ferreira.
O Ministro Araújo considerou que, devido à alta rotatividade, se trata de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo; ou seja, uma espécie de hospedagem atípica, o que é expressamente vedado pela Convenção do Condomínio, uma vez que este documento afirma que as unidades se destinam à utilização com finalidade residencial.
Os efeitos da decisão, que ainda não foi publicada, não são definitivos, e não incidirão, obrigatoriamente, em todos os casos de locação de imóveis através de plataformas digitais, devido às particularidades de cada situação fática.