Advogado de Direito Imobiliário em Santa Cruz do Sul – RS

Imóvel costuma ser o bem mais valioso de uma família. É também aquele em que um detalhe mal resolvido demora anos para aparecer. O contrato assinado sem leitura, a escritura que nunca foi levada a registro, a área construída que não consta na matrícula, a obra que passou da data de entrega: nada disso impede a mudança para a casa, mas trava a venda, o financiamento e o inventário lá na frente.

Quem vive o problema raramente sabe se está diante de uma questão simples de documentação ou de um conflito que precisa ir à Justiça. A diferença aparece quando alguém lê a matrícula, o contrato e as certidões, e compara o papel com a realidade. Este texto explica as situações mais frequentes e o que costuma ser necessário em cada uma.

O que é o Direito Imobiliário e quando procurar um advogado

Direito Imobiliário é a área que trata da propriedade e do uso de imóveis: como se compra, como se vende, como se aluga, como se regulariza e como se resolvem os conflitos entre quem tem direitos sobre o mesmo bem. Envolve regras de contrato, de registro público, de construção e de convivência em condomínio.

A hora de procurar orientação é antes de assinar, sempre que possível. Uma análise prévia do contrato e da documentação do imóvel custa menos esforço do que desfazer um negócio depois. Também é caso de consultar um advogado quando a obra atrasa, quando o vendedor some sem passar a escritura, quando o inquilino deixa de pagar, quando o condomínio aplica uma multa que parece indevida, ou quando a família ocupa um terreno há décadas sem nenhum documento em nome dela.

Situações mais comuns

Compra e venda de imóvel

O ponto que mais gera surpresa é simples: no direito brasileiro, quem transfere a propriedade é o registro no cartório de registro de imóveis, não o contrato particular nem o pagamento. Antes de fechar negócio, é prudente conferir a matrícula atualizada, verificar dívidas do imóvel, checar certidões do vendedor e confirmar se a construção está averbada. Também entram na conta o imposto municipal de transmissão e as cláusulas sobre prazo, multa e rescisão.

Atraso na entrega de obra

Comprar na planta envolve um prazo de entrega no contrato e, em muitos casos, um período adicional de tolerância previsto no próprio instrumento. Passado esse período, o comprador pode discutir consequências, que variam conforme o contrato e a situação: pedido de indenização, correção de valores ou desfazimento do negócio. A legislação sobre desfazimento de contratos de imóveis na planta trata de retenções e devoluções em percentuais que devem ser conferidos no caso concreto, porque dependem do tipo de empreendimento e da data da contratação.

Contrato de locação

As locações urbanas seguem lei própria. Ela trata de garantias, como fiador, caução e seguro fiança, do reajuste, da devolução do imóvel, das benfeitorias e das hipóteses de retomada pelo proprietário. Os conflitos mais frequentes são falta de pagamento, discussão sobre o estado do imóvel na entrega das chaves e pedido de saída antes do fim do prazo, com a multa proporcional correspondente.

Usucapião

Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, exercida sem oposição e como se dono fosse. Existem modalidades diferentes, cada uma com requisitos e prazos próprios, que variam conforme o uso do imóvel, o tamanho da área e a existência de moradia no local. O pedido pode ser feito na Justiça ou, quando há consenso e a documentação permite, diretamente em cartório.

Regularização de imóvel

Regularizar é fazer o documento espelhar a realidade. Isso pode significar averbar a construção na matrícula, corrigir área ou descrição do terreno, registrar uma escritura antiga que ficou na gaveta, resolver um inventário pendente que impede a venda, ou adequar a situação do imóvel junto ao município. É trabalho de documentação, muitas vezes sem litígio, mas indispensável para vender ou financiar.

Condomínio

A vida em condomínio é regida pela convenção, pelo regimento interno e pela lei. Entram nessa área a cobrança de cotas em atraso, a validade de multas aplicadas ao morador, a convocação e a condução de assembleias, obras nas áreas comuns e conflitos de uso, como barulho e alterações de fachada.

Como funciona o atendimento no escritório

O trabalho começa pela leitura dos documentos. Em matéria imobiliária, isso significa matrícula atualizada, contrato, comprovantes de pagamento, notificações trocadas entre as partes e, quando existir, a convenção do condomínio.

A partir daí, explicamos o que a documentação mostra, onde estão as fragilidades e quais caminhos existem: negociação, notificação extrajudicial, procedimento em cartório ou ação judicial. Em imóveis, boa parte das questões se resolve fora do processo, porque o obstáculo costuma ser registral e não uma disputa entre pessoas.

Quando o caso segue para a Justiça, o cliente é informado das etapas e das decisões relevantes. Não há como antecipar o resultado de uma demanda: o que se pode fazer é indicar o procedimento aplicável e as provas necessárias.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta dá direito ao imóvel?

O contrato particular gera obrigações entre quem assinou, mas não transfere a propriedade. Sem registro na matrícula, o comprador fica em situação frágil diante de terceiros e de credores do vendedor. Em muitos casos é possível buscar a regularização, e o caminho depende do que consta no documento e da situação do vendedor.

A construtora atrasou a entrega. O que posso discutir?

Depende do contrato e do tempo de atraso. Em geral se discute indenização pelo período sem o imóvel, congelamento de correção do saldo devedor ou desfazimento do negócio. A análise passa pelas cláusulas assinadas, pelo prazo de tolerância previsto e pela data da contratação.

O proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta antes do prazo?

Durante o prazo do contrato, a retomada só é possível nas hipóteses previstas em lei ou no próprio contrato, como falta de pagamento e descumprimento de obrigação. Terminado o prazo, existem regras específicas para a retomada, que variam conforme o tipo de locação.

Moro no terreno há muitos anos. Já tenho usucapião?

Não automaticamente. É preciso demonstrar posse contínua, sem oposição de quem tem o registro, e o enquadramento em uma das modalidades previstas em lei, cada uma com prazo próprio. A prova costuma ser feita com contas, testemunhas, fotos e documentos que mostrem o tempo de ocupação.

Posso deixar de pagar a taxa de condomínio se discordo de uma cobrança?

Não é recomendável. A cota condominial tem regime próprio de cobrança e o não pagamento tende a agravar a situação do morador. O caminho usual é questionar a cobrança pelos meios cabíveis, administrativos ou judiciais, sem interromper os pagamentos.

Como entrar em contato

Para analisar um contrato, conferir a documentação de um imóvel ou tratar de um conflito de locação ou condomínio, é possível agendar um atendimento.

Eduardo Fischer | Rampelotto | Bardusco & Advogados. Rua Coronel Oscar Rafael Jost, 1423 – Bairro Universitário – Santa Cruz do Sul/RS – CEP 96.815-713. Telefones: (51) 3711-2614 e (51) 2109-0276.

Veja também

• Direito de Família — inventário e partilha de imóveis
• Direito Bancário — revisão de contrato de financiamento imobiliário
• Direito do Consumidor — problemas com construtora e incorporadora
• Quem somos — o escritório no Vale do Rio Pardo
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